Le congé rural

Le congé rural :

Un bail rural est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d’un exploitant agricole des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d’un loyer ou d’un partage de récolte. Au terme d’un bail rural d’une durée minimale de 9 ans, et à défaut de congé délivré et dûment justifié, le preneur peut, sauf convention contraire, procéder au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans. En cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité ou copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail. Le bailleur peut donner congé pour les causes suivantes :

• le non-respect des conditions d’exploitation et d’habitation,
• l’âge du fermier (proche ou ayant déjà atteint l’âge de la retraite, âge légal ou âge du taux plein selon la nature du bail),
• la reprise du bien par le bailleur pour la construction d’une habitation,
• la reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsé, ou d’un descendant.

Le bailleur doit signifier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail, par acte d’huissier. Dès la signification, le preneur a 4 mois pour la contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Au moment du renouvellement du bail (soit après 9 ans minimum), il est possible d’introduire une clause de reprise en cours de bail dans le nouveau contrat de bail. À la fin de la 6e année du bail renouvelé, cette clause peut permettre de reprendre le bien loué, à condition qu’il soit exploité par l’une des personnes suivantes :

• conjoint du bailleur,
• partenaire pacsé,
• descendant.

Le propriétaire qui souhaite exercer la reprise en cours de bail doit notifier congé au preneur 2 ans au moins à l’avance. Le droit de reprise ne peut pas bénéficier à un acquéreur à titre onéreux jusqu’à l’expiration du bail en cours lors de l’acquisition.

La résiliation du bail rural :

La résiliation en cours de bail peut être amiable, c’est-à-dire que le fermier et le bailleur peuvent se mettre d’accord sur les termes de celle-ci.

La résiliation peut être judiciaire. En effet, le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une résiliation.

Le bailleur peut invoquer la faute du preneur et notamment :

• 2 défauts de paiement du fermage,
• un agissement compromettant l’exploitation du bien agricole,
• une inexécution d’une clause du bail.

Le bailleur peut également invoquer le changement de destination du fonds, c’est-à-dire que le bailleur peut, à tout moment, résilier le bail sur les parcelles n’ayant plus une vocation agricole et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme. Dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité d’éviction.

Concernant les autres causes de résiliation de plein droit, il peut s’agir par exemple :

• du décès ou de l’incapacité de travail du preneur ou d’un membre de sa famille, dont le travail à la ferme est indispensable,
• du départ à la retraite du preneur (il doit en informer le propriétaire au moins 12 mois à l’avance),
• de l’acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même,
• de la destruction des biens loués par cas fortuit (événement imprévisible), sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit.

La résiliation doit être signifiée au preneur par acte d’huissier.