Le congé d'un bail d'habitation

Comment résilier un bail d’habitation ?

Le congé du locataire :

Le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis, variable selon les circonstances de son départ.

Le locataire qui souhaite quitter son logement doit adresser un congé au propriétaire par :

• lettre recommandée avec avis de réception,
• ou acte d’huissier,
• ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Il doit préciser :

• la date de prise d’effet du congé (qui ne peut intervenir, sauf accord du bailleur, avant l’expiration d’un délai de préavis de 3 mois ou 1 mois selon les cas),

• le motif du congé si le locataire bénéficie d’un préavis de 1 mois (dans les autres cas, aucune justification n’est nécessaire). Si aucun motif de congé n’est précisé, un préavis de 3 mois s’applique,

Après envoi ou signification du congé, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision, sauf consentement du bailleur.

Dans une colocation, le congé donné par un colocataire n’a d’effet qu’à son égard .

La réception du congé par le propriétaire fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire doit payer son loyer, même s’il a déjà quitté le logement. Ce délai varie selon que le logement quitté se situe :

• en zone tendue

Les zones tendues correspondent aux zones avec les plus fortes demandes de logement.
Le préavis applicable en cas de départ du locataire est de 1 mois, quel que soit le motif de son départ (changement d’emploi…). Le motif, quel qu’il soit doit quand même être précisé,

• Logement situé dans une autre zone

Le locataire reste tenu au paiement de son loyer pendant les 3 mois qui suivent la délivrance du congé (réception par le propriétaire).

Dans certains cas, le délai de préavis de 3 mois est réduit à 1 mois : le locataire doit préciser le motif de son départ au sein de la lettre de congé et le justifier au moment de l’envoi du courrier :

• Bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH)
• Raison de santé justifiant un changement de domicile
• Obtention d’un premier emploi (CDD ou CDI)
• Perte d’emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle)
• Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• Mutation professionnelle
• Attribution d’un logement social à un locataire vivant dans le parc privé
• Changement de logement au sein du parc social d’un même bailleur

Certains manquements graves du bailleur (insalubrité du logement notamment) peuvent parfois justifier le départ du locataire sans préavis.

À défaut, le préavis de 3 mois s’applique.

Le congé du bailleur :

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

• reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche s’il est son conjoint, son concubin depuis plus d’1 an, son partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs.
• vente du logement loué : Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.
• existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail. La loi n’ayant pas donné de définition de ce qu’il faut entendre par « légitime et sérieux », il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C’est notamment le cas s’il peut prouver des troubles de voisinage, des retards répétés du paiement du loyer.

Si le logement loué fait l’objet d’une convention Anah ou d’une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s’expose à une amende pénale.

Le congé doit être adressé au locataire par :

• lettre recommandée avec avis de réception,
• ou acte d’huissier,
• ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail.

Si le congé est consécutif à l’achat d’un bien occupé, un délai plus long doit être respecté par le nouveau bailleur.

Lorsqu’il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un délai de 2 ans.

En fonction de son âge (plus de 65 ans) et de ses ressources, le locataire bénéficie d’une protection. Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur a plus de 65 ans ou possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources, ou trouve une solution de relogement au locataire.

En cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée.